Acheter un logement neuf à Évreux ou dans l'Eure est un projet qui mérite d'être préparé et qui soulève de nombreuses questions : fonctionnement de la VEFA, étapes d'achat, avantages, inconvénients, garanties, choix entre neuf et ancien, etc. Ce guide vous apporte les clés pour comprendre l'achat sur plan et avancer sereinement dans votre projet immobilier. Dans ce guide, vous découvrirez :

• Qu'est-ce que la VEFA et comment fonctionne un achat sur plan ?
  
• Quelles sont les étapes, de la sélection du programme à la livraison ?
• Pourquoi choisir le neuf et comment comparer avec l'ancien ?
  
• Quelles garanties protègent l'acquéreur ?
  
• Pourquoi être accompagné et où trouver les programmes neufs dans l'Eure et à Elbeuf ?
  
• Comprendre les étapes, connaître ses possibilités et comparer les solutions disponibles sont les clés pour faire un choix éclairé.

Qu'est-ce que la VEFA ?

VEFA signifie Vente en l'État Futur d'Achèvement. Il s'agit d'un contrat immobilier permettant à un acquéreur d'acheter un logement avant que celui-ci soit totalement construit. L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement du chantier. À la différence d'un achat dans l'ancien, où l'on visite généralement un logement existant avant de signer, l'achat sur plan repose sur des éléments prévisionnels :

• des plans du logement ;
• une notice descriptive détaillant les équipements et les prestations ;
• des documents contractuels précisant les caractéristiques du bien.

L'acquéreur ne découvre donc pas un logement déjà terminé : il se projette dans un futur logement qui correspond à un programme immobilier défini dans un cadre sécurisé.

Les étapes d'un achat en VEFA : de la sélection à la livraison

Définir son projet immobilier

Avant même de rechercher un programme, il est essentiel de clarifier son projet. Les premières questions à se poser :

• Où souhaitez-vous habiter ?
• Quelle surface recherchez-vous ?
  
• Quel est votre budget ?
  
• Quel est votre horizon d'emménagement ?
  
• Quels sont vos critères prioritaires ?

Un logement neuf doit avant tout répondre à un usage quotidien.

Sélectionner un programme immobilier neuf

L'emplacement

Un logement neuf ne doit pas être choisi uniquement pour ses prestations. L'environnement reste un élément déterminant :

• quartier ;
  
• services disponibles ;
  
• transports ;
• évolution du secteur.

La qualité du programme

Tous les programmes ne répondent pas aux mêmes exigences. Il faut regarder :

• l'organisation des espaces ;
  
• les prestations proposées ;
  
• les performances annoncées ;
• les espaces extérieurs ;
  
• les parties communes.​

La signature du contrat de réservation

Le contrat de réservation constitue la première étape d'engagement. Comme un compromis de vente dans l'ancien l'acquéreur joui d'un droit de rétractation légal de 10 jours. Ce document fixe les éléments essentiels du projet :

• l'identification du logement ;
  
• sa surface et sa composition ;
  
• son prix ;
• les prestations prévues ;
  
• le délai prévisionnel de livraison.

Un dépôt de garantie peut être demandé dans le cadre de cette réservation, dans les limites prévues par la réglementation. Cette étape permet de bloquer le logement choisi pendant la poursuite des démarches, notamment la recherche de financement. Les plans et la notice descriptive annexés au contrat précisent la surface habitable prévisionnelle du logement, tandis que le règlement de copropriété à venir définit les tantièmes associés.

Le financement du projet

Dans un achat ancien, le prix est réglé lors de la signature définitive. En VEFA, le paiement intervient progressivement selon l'avancement du chantier. En cas de recours à un emprunt, c'est la banque qui débloque les fonds au fur et à mesure, et des intérêts intercalaires sont calculés et prélevés sur les sommes déjà versées avant le début du remboursement du capital. La banque peut vous proposer un remboursement différé partiel ou total de ces intérêts. Selon le projet et la situation de l'acquéreur, certains dispositifs et aides peuvent contribuer à faciliter l'accession à la propriété.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un dispositif destiné à faciliter l'accession à la propriété sous certaines conditions. Son objectif est de permettre à certains acquéreurs de financer une partie de leur projet immobilier sans intérêts d'emprunt. Les conditions d'accès évoluant régulièrement, il est important de vérifier les règles applicables au moment du projet.

La TVA réduite

Dans certains secteurs et sous certaines conditions de revenus, un achat immobilier neuf peut bénéficier d'un taux de TVA réduit (5,5 %).

Les frais de notaire réduits

L'achat dans le neuf bénéficie de frais d'acquisition moins élevés que dans l'ancien. Cette différence s'explique notamment par une fiscalité différente sur les droits de mutation. Ces avantages peuvent avoir un impact significatif dans le calcul du coût global d'un projet.​

La signature de l'acte authentique chez le notaire

Après l'obtention du financement et la réalisation des conditions prévues, l'acquéreur signe l'acte authentique de vente chez le notaire. Cette signature officialise l'achat du logement. À partir de cette étape, l'acquéreur devient propriétaire du terrain puis progressivement propriétaire des éléments construits au fur et à mesure de l'avancement du chantier.​

La construction et le suivi du chantier

Pendant la phase de construction, le logement prend progressivement forme. Les paiements interviennent selon des appels de fonds correspondant aux différentes étapes du chantier :

• maximum 35 % du prix total à l'achèvement des fondations ;
  
• maximum 70 % à la mise hors d'eau (toiture posée) ;
  
• maximum 95 % à l'achèvement des travaux ;
  
• le solde de 5 % est payé à la livraison (et peut être consigné en cas de réserves).

L'acquéreur peut suivre l'avancement du projet, même s'il n'intervient pas directement dans la réalisation des travaux. Cette période est également celle où certaines décisions doivent être prises rapidement, notamment concernant les éventuelles personnalisations du logement : les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur).

La visite de pré-livraison et la remise des clés

Avant la livraison définitive, une visite de pré-livraison (une sorte d'état des lieux) peut permettre à l'acquéreur de découvrir son futur logement et de vérifier sa conformité. La livraison correspond au moment où les clés sont remises. C'est une étape importante :

• le logement devient accessible ;
  
• les éventuelles réserves peuvent être formulées (elles doivent être levées sous 30 jours) ;
  
• l'acquéreur peut enfin prendre possession de son bien.

Pourquoi choisir le neuf ?

L'achat dans le neuf répond à des attentes différentes de celles d'un achat dans l'ancien. Il ne s'agit pas uniquement d'acheter un logement plus récent : c'est aussi choisir un mode de vie.

Un logement plus performant énergétiquement

Les logements neufs répondent à des normes de construction récentes, notamment la réglementation environnementale RE2020. Ces exigences visent notamment à améliorer :

• la consommation énergétique ;
  
• le confort thermique ;
  
• la qualité de conception du bâtiment.

Pour l'acquéreur, cela signifie généralement un logement plus agréable au quotidien et une meilleure maîtrise des dépenses liées à l'énergie.​

Un logement avec moins de travaux

L'un des grands avantages du neuf est l'absence de rénovation importante à prévoir lors de l'emménagement. Contrairement à certains biens anciens nécessitant :

• rénovation énergétique ;
  
• changement des équipements ;
  
• travaux d'aménagement ;

Un logement neuf est conçu pour être habitable immédiatement. L'acquéreur peut donc consacrer son budget à son projet de vie plutôt qu'à la remise en état du logement.

Un logement pensé pour les usages actuels

Les programmes neufs sont généralement conçus pour répondre aux attentes contemporaines :

• espaces optimisés ;
  
• pièces de vie fonctionnelles ;
  
• logements lumineux ;
  
• espaces extérieurs selon les programmes ;
  
• meilleure isolation acoustique.

La possibilité de personnaliser son logement

Selon le stade d'avancement du programme, l'acquéreur peut parfois intervenir sur certains choix. Cela permet de créer un logement plus proche de ses attentes :

• choix de certains matériaux ;
  
• équipements ;
  
• finitions.

Ces possibilités restent néanmoins encadrées par les contraintes techniques du chantier, sont payantes et sont généralement à régler en totalité en dehors du cadre des appels de fonds.

Des garanties qui sécurisent l'achat

Acheter un logement avant sa construction peut naturellement susciter une question : Que se passe-t-il si un problème survient ? La VEFA est justement encadrée par plusieurs garanties.

La garantie financière d'achèvement

Elle protège l'acquéreur en assurant l'achèvement du programme immobilier même en cas de difficulté du promoteur. C'est un élément essentiel de sécurité lors d'un achat sur plan.

L'assurance Dommage-Ouvrage

Cette assurance obligatoire souscrite par le promoteur pour le compte des acquéreurs successifs s'appui sur les différentes garanties pour couvrir le propriétaire contre les dommages qui pourrait survenir au fur et à mesure de la vie du logement.

La garantie de parfait achèvement

Pendant l'année qui suit la livraison, les éventuels désordres signalés doivent être pris en charge dans le cadre de cette garantie.

La garantie biennale

La garantie biennale concerne certains équipements dissociables du bâtiment. 

La garantie décennale

La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages pouvant affecter la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à son usage.

Les pénalités de retard

Des pénalités de retard prévues au contrat existent en cas de livraison tardive par le promoteur.

Le coût global du logement

Le bon indicateur n'est pas uniquement le prix affiché. Il faut considérer :

• énergie ;
  
• entretien ;
  
• travaux ;
  
• équipements.

Un logement ancien moins cher peut engendrer un coût global plus important. Il n'existe pas de formule universelle pour comparer, l'étude au cas par cas est nécessaire.

Pourquoi se faire accompagner dans un achat neuf ?

Un promoteur connaît parfaitement son programme. Mais un acquéreur doit avant tout choisir le bon projet pour sa situation. Être accompagné permet notamment :

• de mieux comprendre les différentes offres ;
  
• de comparer plusieurs programmes ;
  
• d'analyser l'emplacement ;
  
• d'être conseillé dans les différentes étapes.

Dans un marché où plusieurs projets peuvent être proposés, disposer d'un regard extérieur permet de prendre une décision plus sereine.

Les programmes immobiliers neufs à Évreux et dans l'Eure

Le marché du neuf évolue régulièrement dans l'Eure. De nouveaux programmes apparaissent selon les communes, les opportunités foncières et les projets d'aménagement. Évreux et son agglomération, mais aussi d'autres secteurs du département, peuvent proposer des opportunités pour différents profils d'acquéreurs à Évreux et dans l'Eure avec :

• les programmes disponibles ;
  
• leur localisation ;
  
• leurs caractéristiques ;
  
• les points forts à connaître.

FAQ - Acheter un logement neuf en VEFA

Peut-on visiter un logement avant de l'acheter en VEFA ?

Oui, certains programmes proposent des logements témoins ou des visites permettant de mieux se projeter. Il est également possible de visiter si le programme est terminé et qu'il reste de lots terminés à vendre. Il existe aussi la possibilité de faire une visite virtuelle de certains programmes.

Peut-on bénéficier du PTZ, de la TVA réduites et des frais de notaires simultanément pour acheter un logement neuf ?

Cela dépend des conditions d'éligibilité en vigueur au moment du projet.

Que devient le dépôt de garantie si le projet immobilier est annulé ou abandonné par le promoteur ?

Le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation n'est pas versé directement au promoteur. Il est consigné sur un compte spécial bloqué (séquestre). Si le projet est abandonné, si le prêt est refusé à l'acquéreur ou si les conditions suspensives ne sont pas levées, les fonds sont intégralement restitués à l'acheteur sans pénalité.

Est-il possible de négocier le prix d'un logement acheté en VEFA ?

Contrairement aux idées reçues, une marge de négociation est parfois possible, mais elle ne porte généralement pas sur le prix facial du mètre carré affiché par le promoteur. La négociation s'oriente plutôt vers l'offre de prestations gratuites (comme des modifications de cloisons incluses, le choix de carrelages haut de gamme ou la gratuité d'un stationnement en sous-sol).

Est-il plus intéressant d'acheter neuf ou ancien ?

Cela dépend du projet, du budget, de l'emplacement recherché et des priorités de l'acquéreur.​​

Peut-on revendre un logement acheté en VEFA avant même qu'il ne soit achevé ?

Il est juridiquement possible de céder son contrat de réservation ou de revendre son bien en cours de construction (on parle de revente de VEFA), mais cette démarche est encadrée. Elle nécessite l'accord du promoteur et engendre des contraintes fiscales et financières, notamment sur les plus-values immobilières et les frais de mutation, ce qui en fait une opération rare et complexe.

Comment sont calculées les charges de copropriété dans un immeuble neuf lors des premières années ?

Les charges de copropriété d'un immeuble neuf sont souvent plus faibles la première année, car les équipements (ascenseur, espaces verts, entretien des parties communes) ne subissent pas encore d'usure et certaines garanties couvrent les réparations. Toutefois, il faut anticiper une augmentation progressive les années suivantes pour atteindre leur rythme de croisière une fois le syndic installé et les contrats de maintenance stabilisés.

Qu'est-ce que l'exonération de taxe foncière et pendant combien de temps s'applique-t-elle dans le neuf ?

Les constructions neuves peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant les deux ans qui suivent leur achèvement. Pour en profiter, le propriétaire doit obligatoirement déposer une déclaration spécifique auprès des services fiscaux (formulaire H2) dans les 90 jours suivant la fin des travaux. 

Pourquoi se faire accompagner d'un conseiller immobilier alors que le promoteur vend directement ?

Parce qu'un accompagnement permet d'avoir une vision plus globale et de comparer les différentes opportunités. Les honoraires sont déjà inclus dans le prix de vente, c'est donc un service gratuit pour l'acquéreur.​